Bonus prima casa, termini prorogati, requisiti e agevolazioni fiscali: ultime novità

Roma – L’emergenza coronavirus ha fatto scattare la proroga dei termini per la prima casa e nuove agevolazioni fiscali, vediamo nel dettaglio. Buone notizie per chi ha acquistato una prima casa e non vuole perdere il bonus, cioè le agevolazioni fiscali in caso di cambio immobile: adesso anche la vendita rientra nella sospensione degli adempimenti disposta dalla normativa sull’emergenza Covid fino alla fine del 2020. Questo significa, si legge su laleggepertutti.it, che sono prorogati i termini per il riacquisto di una “seconda prima casa” entro un anno dalla vendita dell’immobile che ha fruito delle condizioni agevolate: infatti, se la prima casa viene ceduta nei primi cinque anni dalla data di acquisto, scatta la decadenza dai benefici, a meno che non si ricompri, appunto entro un anno dalla rivendita, un’altro immobile, purché anch’esso dotato dei requisiti prima casa.

A parti ribaltati, il beneficio si perde se entro un anno dall’acquisto del nuovo immobile, per il quale si intende ottenere le agevolazioni spettanti per la prima casa, non viene venduto quello già posseduto e per il quale si era già fruito del beneficio. Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate rispondendo all’interpello di un contribuente e richiamando le disposizioni del nuovo Decreto Liquidità stabilendo che la sospensione dei termini si applica anche a queste ipotesi.  Il chiarimento arrivati è importante perché consente di posticipare la vendita del precedente immobile, o il riacquisto del successivo, al 2021 senza perdere le agevolazioni. Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa: l’acquisto della prima casa, da destinare ad abitazione principale, gode di particolari agevolazioni dal punto di vista fiscale: grazie all’abbattimento delle imposte, si ottiene un bonus di importo notevole, che consente di risparmiare migliaia di euro. Per chi acquista da un privato o da un’impresa in esenzione Iva, infatti, l’imposta di registro è stabilita al 2% (anziché all’ordinario 9%) e le imposte ipotecarie e catastali sono fissate a 50 euro ciascuna anziché proporzionali al valore; mentre se si acquista da un costruttore l’Iva è del 4% invece del normale 10% e le imposte di registro ed ipocatastali sono pari a 200 euro ciascuna.

I requisiti per avere il bonus: l’immobile non deve essere di lusso e deve trovarsi nel Comune dove l’acquirente ha già la propria residenza oppure la fisserà entro i 18 mesi successivi all’acquisto; in tal caso chi compra dovrà rilasciare una dichiarazione espressa in tal senso nel rogito di compravendita, altrimenti perderà le agevolazioni. Inoltre, l’acquirente non deve possedere altri immobili in Italia per i quali ha già ottenuto in passato le agevolazioni prima casa (è una condizione stabilita per evitare che si possano “cumulare” i bonus, magari per effetto di comproprietà o di comunione legale dei beni con il coniuge).

Ma esiste una possibilità per eludere questa condizione stringente: le agevolazioni sono nuovamente ammesse quando si vende la prima casa che ne aveva già beneficiato, entro il termine di un anno dall’avvenuto acquisto della nuova. Vale sempre il requisito della fissazione della propria residenza in questa nuova abitazione (leggi acquisto prima casa: condizioni). La decadenza dalle agevolazioni: una volta ottenute le agevolazioni, se i requisiti vengono meno (oppure erano stati dichiarati falsamente all’atto dell’acquisto) l’Agenzia delle Entrate constaterà la decadenza dai benefici ottenuti e recupererà le imposte dovute (ha tre anni di tempo per farlo, a partire dalla data di registrazione dell’atto di acquisto), applicando anche una sanzione pari al 30% sulla differenza tra quanto pagato con le agevolazioni e quanto calcolato in base al regime di tassazione ordinario sulle compravendite immobiliari.

In particolare, perde le agevolazioni chi non provvede a trasferire, entro il termine tassativo di 18 mesi successivi all’acquisto, la propria residenza nel Comune dove è ubicato l’immobile, ed anche chi rivende o dona l’abitazione prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto. C’è poi il caso di chi acquista un nuovo immobile adibito a sua nuova prima casa senza vendere entro un anno quello precedente che aveva già beneficiato delle agevolazioni: anche per lui scatterà la decadenza. Perciò, se la prima casa viene venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, le agevolazioni si perdono a meno che, entro un anno, non si riacquisti un altro immobile, da adibire ad abitazione principale (e, se la vendita non è ancora avvenuta, nell’atto di acquisto del nuovo immobile in regime agevolato deve risultare l’impegno a rivendere entro un anno l’immobile già posseduto).

La normativa emergenza Covid: slittano i termini.  Ed è proprio questo il caso su cui incide la nuova normativa emergenziale, oggetto dei chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate. Il contribuente che ha interpellato il Fisco era consapevole dell’obbligo di alienazione dell’immobile entro un anno dal nuovo acquisto, per il quale intendeva fruire delle agevolazioni prima casa, ma ha rappresentato che l’adempimento era stato ostacolato dalla pandemia di Covid-19, che gli aveva impedito la rivendita dell’abitazione entro questo termine. A tal proposito l’Agenzia ha evidenziato che con il Decreto Liquidità questi termini sono stati sospesi nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020. Durante questo periodo, pertanto, essi non decorrono e riprenderanno a partire dal 1° gennaio 2021.

Nella risposta all’interpello del contribuente l’Agenzia ha sottolineato che "tra i termini oggetto di sospensione, è compreso il termine di 1 anno entro il quale il contribuente che abbia acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale, deve procedere alla vendita dell’abitazione ancora in suo possesso, purché quest’ultima sia stata, a sua volta, acquistata usufruendo dei benefici ‘prima casa’".