Bonus prima casa: requisiti e agevolazioni

Sono tanti gli interrogativi che ci si pone quando si sente parlare di bonus prima casa e tante le risposte che cercheremo di dare in questo lungo articolo. Per prima cosa vediamo cos’è il bonus prima casa e poi le agevolazioni che si possono ottenere.

Bonus prima casa: cos’è?

Il bonus prima casa consente, a chi acquista, di risparmiare sulle imposte da versare al notaio (che a sua volta le versa poi allo Stato).In particolare:

• per chi compra da una ditta, l’Iva scende dal 10% al 4%; l’imposta ipotecaria e catastale sono in misura fissa pari a 200 euro ciascuna (anziché essere rispettivamente al 2% e all’1%);
•  per chi compra da privato, l’imposta di registro scende dal 9% al 2%; l’imposta ipotecaria e catastale sono in misura fissa pari a 50 euro ciascuna (anziché essere, anche in questo caso, pari al 2% e all’1%).

Bonus prima casa: i requisiti per averlo

Vi sono una serie di condizioni da rispettare per ottenere l’agevolazione fiscale sull’acquisto della casa. Eccole:

• l’acquirente deve fissare la propria residenza nel Comune ove si trova l’immobile da acquistare; lo può comunque fare entro 18 mesi dall’atto di acquisto. In alternativa, l’immobile può trovarsi presso la sede del lavoro del contribuente;
• l’acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra abitazione situata nel territorio del Comune ove si trova l’immobile da acquistare. In caso contrario, tale immobile va ceduto (venduto o donato) prima del nuovo acquisto;
• l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata con il bonus prima casa. In caso contrario, c’è tempo fino a 1 anno dal rogito per effettuare tale cessione;
• l’immobile non deve essere accatastato nelle categorie A/1, A/8 o A/9;
• l’immobile acquistato con il bonus prima casa non va ceduto (donato o venduto) prima di 5 anni dal rogito a meno che, entro 1 anno dall’atto, non si acquisti un altro immobile da destinare a prima casa.

Bonus prima casa: come avere le agevolazioni

Il bonus prima casa appena descritto può essere richiesto in tre casi:

• acquisto dell’abitazione;
• successione ereditaria nella proprietà (si pensi al nipote che eredita la casa del nonno);
• donazione della proprietà (si pensi alla figlia che riceve dalla madre, in donazione, la sua casa).

In tutti questi tre casi, è quindi possibile ottenere le agevolazioni fiscali, a patto comunque che sussistano le condizioni che abbiamo appena elencato.

Bonus prima casa: si può donare prima di 5 anni?

Secondo la Cassazione, in tema di agevolazione fiscale sulla prima casa, la donazione dell’immobile prima del decorso di cinque anni dalla data di acquisto dello stesso determina la revoca del beneficio fiscale; non rileva la successiva risoluzione del contratto di donazione, gli effetti della quale sono limitati al rapporto tra le parti.

Fa eccezione solo il caso in cui la donazione sia attuazione degli accordi di separazione o divorzio consensuale tra coniugi. In tal caso, ben si può donare la casa all’ex o cedere la propria quota di proprietà.

Secondo la Cassazione, non decade dal bonus prima casa il contribuente che, dopo avere acquistato l’immobile, concordi lo scioglimento per mutuo dissenso di una donazione, effettuata prima dell’acquisto, avente ad oggetto altro immobile posto nello stesso Comune, poiché, al momento in cui compie l’acquisto, non è più proprietario del bene donato e, quindi, non rende alcuna dichiarazione mendace sulla sussistenza della condizione prevista dalla legge.

Bonus prima casa: si può cambiare destinazione all’immobile acquistato con il bonus

Non importa quindi che il mutamento della destinazione d’uso avvenga solo per dribblare la normativa sulle agevolazioni fiscali. Tant’è vero che, dopo l’acquisto del secondo immobile, il contribuente potrebbe nuovamente mutare la destinazione d’uso del primo da ufficio a casa e così – a rogito già bell’e compiuto – risultare proprietario di due abitazioni situate nello stesso Comune!

Bonus prima casa: a chi è proprietario di un’altra casa ricevuta in donazione

Chi riceve in donazione un’abitazione e in tale sede sfrutta il bonus prima casa può acquistarne un’altra sfruttando di nuovo la medesima agevolazione. Secondo, infatti, l’Agenzia delle Entrate non è necessario – al fine di beneficiare nuovamente delle cosiddette agevolazioni prima casa – vendere l’immobile precedentemente ricevuto per donazione fruendo degli “stessi” benefici. Al riguardo, le circolari dell’amministrazione finanziaria hanno affermato che «nel caso in cui il beneficiario sia già titolare di un bene acquistato per successione o donazione godendo dei benefici prima casa, è possibile richiedere le agevolazioni per l’acquisto a titolo oneroso di un altro immobile, purché questo sia sito in altro Comune».

Bonus prima casa a chi è proprietario di un’altra casa ricevuta in eredità

Chi riceve in eredità un’abitazione e, in tale sede, sfrutta il bonus prima casa, può acquistarne una seconda sfruttando la medesima agevolazione. La conclusione è identica rispetto a quella della donazione vista nel paragrafo precedente.

Bonus prima casa: benefici fiscali

Secondo la Cassazione è irrevocabile la dichiarazione di voler beneficiare delle agevolazioni prima casa. Pertanto, il contribuente non può fruire del più favorevole regime prima casa previa rinuncia al precedente acquisto, anch’esso agevolato.

Bonus prima casa: agevolazione fiscale

L’agevolazione fiscale sull’acquisto della prima casa spetta anche al minorenne anche se i genitori risultano essere titolari di un’altra abitazione acquistata con le medesime agevolazioni nello stesso Comune. Non è un ostacolo il diritto di usufrutto legale spettante ai «genitori esercenti la responsabilità genitoriale» sui beni dei figli fino al raggiungimento della maggiore età, come previsto dalla legge.

Infine, nell’ipotesi di acquisto del diritto di usufrutto da parte di uno dei genitori, che ha precedentemente beneficiato in proprio dell’agevolazione prima casa, quest’ultima potrà essere limitata alla nuda proprietà comprata per il minore. In sintesi, l’usufrutto sconterà la tassazione ordinaria.